Thị trờng bất động sản
Khoa Đất và Môi trờng
iv
3. Định giá đất cụ thể tại địa phơng 55
3.1. Một số công việc cụ thể để tiến hành định giá đất 55
3.2. Định giá và điều chỉnh các loại giá đất cụ thể 55
3.3. Định giá đất tại khu vực giáp ranh 59
Chơng V: Hệ thống thông tin đất đai/ bất động sản 60
I. Khái quát 60
1.Hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia 60
1.1. Khái niệm 60
1.2. Nội dung của cơ sở dữ liệu quốc gia 60
2. Cơ sở dữ liệu về tài nguyên đất/ bất động sản 60
2.1. Các thành phần của cơ sở dữ liệu tài nguyên đất 60
2.2. Vai trò của CSDL về tài nguyên đất trong hệ thống CSDL Quốc
gia
61
II. Hệ thống thông tin đất đai/ bất động sản 62
1. Khái niệm 62
2. Phân loại 62
2.1. Theo dạng thông tin 62
2.2. Theo nguồn thông tin 62
3. Cấu trúc hệ thống thông tin đất đai 62
3.1. Tổ chức cơ sở dữ liệu tài nguyên đất 62
3.2. Các phơng án quản lý cơ sở dữ liệu 62
3.3. Giải pháp mạng cho cơ sở dữ liệu tài nguyên đất 63
3.4. Chuẩn hoá cơ sở dữ liệu tài nguyên đất 64
III. Thực trạng hệ thống thông tin đất/ bất động sản nớc ta 65
IV. Xây dựng và hoàn thiện hệ thống thông tin đất đai/ bất động sản 65
1. Mục tiêu xây dựng hệ thống thông tin đất đai 65
2. Phạm vi hoạt động của hệ thống thông tin đất đai 65
2.1. Hệ thống đăng ký 65
2.2. Bản đồ Địa chính 65
2.3. Nhà và các hộ nhiều tầng ở khu vực đô thị 65
2.4. Pháp lý 66
2.5. Các lĩnh vực khác 66
3. Mô hình dữ liệu 66
3.1. Cơ sở 66
3.2. Mô hình 67
3.3. Mô hình chức năng 67
3.4. Cấu trúc hệ thống 68
Chơng VI: Kinh doanh bất động sản 71
I. Phân tích thị trờng bất động sản và lập kế hoạch đầu t 71
1. Phân tích và dự báo thị trờng bất động sản 71
1.1. Phân tích thị trờng bất động sản 71
1.2. Dự báo thị trờng bất động sản 72
2. Lựa chọn phơng hớng đầu t 72
2.1. Loại hình đầu t bất động sản 72
2.2. Hai thế mạnh và yếu của đầu t bất động sản 72
2.3. Các rủi ro trong đầu t bất động sản 73
2.4. Chọn địa điểm đầu t và sản phẩm bất động sản 74
2.5. Sách lợc tiền vốn và đầu t bất động sản 75
Thị trờng bất động sản
Khoa Đất và Môi trờng
v
II. Tiêu thụ bất động sản 77
1. Cách thức tiêu thụ bất động sản 77
1.1. Tự tổ chức tiêu thụ 77
1.2. Uỷ thác môi giới tiêu thụ 77
2. Xúc tiến bán hàng bất động sản 79
2.1. Khái niệm chung 79
2.2. Tuyên truyền và quảng cáo 79
2.3. Nhân viên bán hàng 80
2.4. Xúc tiến bán hàng và quan hệ công cộng 80
3. Quá trình đàm phán trong mua và bán 81
3.1. Mua bán trong tình huống đặc biệt 82
3.2. Kỹ xảo định giá 82
3.3. Điều chỉnh giá và thay đổi giá 83
3.4. Chuyên viên định giá 84
Chơng VII: Quản lý Nhà nớc đối với thị trờng bất động sản 86
I. Vai trò quản lý của Nhà nớc đối với thị trờng 86
1. Nhà nớc và thị trờng 86
2. Vai trò của Nhà nớc 86
II. Vai trò của Nhà nớc đối với thị trờng bất động sản 86
1. Xây dựng hệ thống pháp luật đồng bộ, hoàn chỉnh, ổn định và có hiệu
lực
86
2. Xây dựng chính sách tài chính và các chính sách liên quan 86
3. Xây dựng hệ thống đăng ký bất động sản 87
4. Xây dựng khung pháp lý quy định chế độ, quy trình, thủ tục định giá
đất
87
5. Xây dựng hệ thống thông tin mở - ngân hàng dữ liệu về bất động sản 87
III. Hệ thống quản lý đất đai/ bất động sản 87
1. Hệ thống quản lý đất đai 87
1.1. Khái niệm 87
1.2. Lợi ích của một hệ thống quản lý đất đai tốt 87
2. Cấu trúc hệ thống quản lý đất đai 87
2.1. Đăng ký đất đai 87
2.2. Địa chính 88
2.3. Hệ thống thông tin đất đai 88
3. Tổ chức và quản lý 89
IV. Mô hình hệ thống quản lý đất đai/ bất động sản các nớc 89
1. Cộng hoà Pháp 89
2. Hà Lan 90
3. Thuỵ Điển 90
4. CHND Trung Hoa 91
5. Malaysia 91
6. Thái Lan 92
Chơng VIII: Thực trạng và một số giải pháp cơ bản thúc đẩy sự hình thành
và phát triển thị trờng bất động sản ở Việt Nam
94
I. Khái quát quá trình phát triển thị trờng bất động sản ở Việt Nam 94
1. Các giai đoạn phát triển thị trờng bất động sản ở Việt Nam 94
1.1. Giai đoạn từ sau cách mạng tháng 8 năm 1945 đến năm 1980 94
1.2. Giai đoạn từ sau năm 1980 đến năm 2003 94
2. Thực trạng thị trờng bất động sản ở Việt Nam 95
Thị trờng bất động sản
Khoa Đất và Môi trờng
vi
II. Một số giải pháp cơ bản thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trờng
bất động sản ở Việt Nam
97
1. Mục tiêu, quan điểm, định hớng 97
2. Một số giải pháp cơ bản thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị
trờng bất động sản ở Việt Nam
99
2.1. Từng bớc xây dựng và hoàn thiện hành lang pháp luật cho thị
trờng bất động sản
99
2.2. Coi trọng công tác quy hoạch sử dụng đất 100
2.3. Những giải pháp nhằm tạo ra nhiều hàng hoá bất động sản 100
2.4. Những giải pháp tài chính cơ bản 100
2.5. Tổ chức hoàn thiện hệ thống doanh nghiệp sản xuất kinh doanh
bất động sản
100
2.6. Tổ chức quản lý nhà nớc với thị trờng bất động sản 100
Tài liệu tham khảo
102
Thị trờng bất động sản
Khoa Đất và Môi trờng
1
Lời nói đầu
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trờng Bất động sản ngày càng đợc hình
thành và phát triển. Ngày nay thị trờng bất động sản đã trở thành một bộ phận không thể
thiếu trong hệ thống các loại thị trờng của nền kinh tế quốc dân, nó có những đóng góp đáng
kể vào việc ổn định xã hội và thúc đẩy nền kinh tế đất nớc trong thời gian qua và trong tơng
lai.
Để phục vụ cho công tác giảng dạy, học tập, nghiên cứu theo yêu cầu đổi mới và nâng
cao chất lợng đào tạo đại học ngành Quản lý Đất đai, chúng tôi xây dựng giáo trình "Thị
trờng Bất động sản" nhằm giúp sinh viên nắm đợc những kiến thức cơ bản về thị trờng Bất
động sản; quản lý nhà nớc và chính sách pháp luật với thị trờng Bất động sản; thực trạng thị
trờng bất động sản ở Việt Nam và một số nớc; định giá, đăng ký, thông tin và kinh doanh
bất động sản; những giải pháp cơ bản thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trờng bất động
sản ở Việt Nam. Giáo trình còn là tài liệu tham khảo cho cán bộ ngành quản lý đất đai, các
nhà quản lý kinh doanh về thị trờng Bất động sản.
Giáo trình "Thị trờng Bất động sản" đợc biên soạn theo đề cơng chơng trình
khung ngành quản lý đất đai đã đợc Bộ Giáo dục và Đào tạo phê duyệt.
Biên soạn giáo trình là PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà - Khoa đất và Môi trờng (viết
chơng 1, 4, 6, 8) và TS. Nguyễn Đình Bồng - Vụ trởng Vụ Kế hoạch Tài chính - Bộ Tài
nguyên và Môi trờng (viết chơng 2, 3, 5, 7).
Đây là môn khoa học mới, kiến thức còn hạn hẹp nên không tránh khỏi những sai sót,
mong nhận đợc ý kiến đóng góp của bạn đọc, để giúp chúng tôi tiếp tục hoàn chỉnh và phục
vụ cho việc biên soạn lần sau có chất lợng tốt hơn.
Hà Nội - 2004
Các tác giả
Thị trờng bất động sản
Khoa Đất và Môi trờng
2
Chơng I
Bất động sản và thị trờng Bất động sản
I. Khái niệm chung về thị trờng
1. Khái niệm, chức năng, phân loại và hệ thống thị trờng
1.1. Khái niệm về thị trờng
- Thị trờng là nơi ngời mua và ngời bán tự tìm đến với nhau qua tiếp xúc trao đổi,
thăm dò để nhận đợc lời giải đáp mà mỗi bên cần biết.
- Thị trờng là nơi trao đổi hàng hoá bao gồm cả hàng hoá hữu hình lẫn vô hình;
- Thị trờng là thể hiện tổng hoà các quan hệ trao đổi hàng hoá, tức là quan hệ giao
dịch giữa ngời mua và ngời bán, giữa sản xuất và lu thông, giữa cung ứng và nhu cầu, và
cũng là đầu mối thực hiện giá trị và chuyển dịch giá trị của hàng hoá;
- Thị trờng thể hiện yêu cầu tiêu thụ đối với mỗi chủng loại hàng hoá, tức là thể hiện
đặc trng bản chất của thị trờng. Mọi hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp là nhằm thoả
mãn yêu cầu của ngời tiêu dùng vì ngời tiêu dùng là nhân vật chủ đạo của thị trờng.
Chủ thể của thị trờng là 3 loại ngời hoạt động trao đổi hàng hoá trong thị trờng :
(1) ngời sản xuất hàng hoá là ngời tạo ra cơ sở vật chất của thị trờng, là ngời bán hàng
hoá ra thị trờng; (2) ngời tiêu dùng là ngời có tiền đi mua hàng; (3) ngời môi giới thơng
mại vừa đóng vai trò là ngời mua, vừa là ngời bán, là ngời trung gian giữa ngời sản xuất
và ngời tiêu dùng.
Khách thể của thị trờng là số hàng hoá có thể đa ra trao đổi mua bán, ngoài các hàng
hoá tiêu dùng và các t liệu sản xuất còn bao gồm cả các yếu tố cần cho sản xuất nh tiền vốn,
công nghệ, thông tin, sức lao động, bất động sản .v.v Khách thể là cơ sở vật chất cho sự tồn
tại của thị trờng.
1.2. Chức năng của thị trờng
Chức năng của thị trờng thể hiện trên các mặt sau đây:
1.2.1. Chức năng trao đổi
Khi mua bán ngời ta chuyển nhợng quyền sở hữu đối với hàng hoá, thông qua đó
thực hiện giá trị của hàng hoá, dẫn đến việc phát triển sản xuất hàng hoá theo chiều hớng của
yêu cầu tiêu dùng .
1.2.2. Chức năng điều tiết
Thị trờng hoạt động trên cơ sở các quy luật giá trị, quy luật cung cầu và quy luật cạnh
tranh, do đó có khả năng tự động điều tiết quá trình vận hành nền kinh tế và việc phân phối
nguồn lực của xã hội cho các ngành kinh tế, các vùng và các doanh nghiệp, không những điều
tiết kết cấu và số lợng của hàng hoá mà còn tự phát điều tiết lợi ích kinh tế của cả hai bên
mua bán. Đây là chức năng quan trọng nhất của thị trờng.
1.2.3. Chức năng thông tin
Thị trờng phát ra các loại thông tin đến ngời sản xuất, ngời kinh doanh (môi giới)
và ngời tiêu dùng nh thông tin về cung cầu, về chất lợng, về giá cả, về thị hiếu, về nguồn
vốn và về tỷ suất lợi nhuận .v.v Khi trình độ công nghệ thông tin của xã hội đợc nâng cao
thì chức năng thông tin của thị trờng càng đợc tăng cờng, nhạy bén.
Thị trờng bất động sản
Khoa Đất và Môi trờng
3
1.2.4. Chức năng liên hệ kinh tế
Thị trờng phá vỡ mọi sự ngăn cách của bất cứ lĩnh vực kinh tế, các ngành, địa phơng
và doanh nghiệp đều trở thành một bộ phận hữu cơ của nền kinh tế quốc dân của một nớc,
tiến tới hội nhập với nền kinh tế toàn cầu. Tóm lại thị trờng là hệ thống mở.
1.3. Phân loại thị trờng
Có rất nhiều cách phân loại thị trờng tuỳ theo việc chọn tiêu chí phân loại, ở đây đề
cập một số cách phân loại cần thiết nhất:
- Căn cứ vào việc khống chế vĩ mô: chia thành thị trờng tự do và thị trờng có kế
hoạch.
Căn cứ vào công dụng của hàng hoá: mà chia thành thị trờng hàng hoá và thị trờng
các yếu tố sản xuất nh các thị trờng t liệu sản xuất, tiền vốn, sức lao động, công nghệ,
thông tin và thị trờng bất động sản
- Căn cứ vào khu vực hoặc phạm vi lu thông: chia thành thị trờng đô thị, nông thôn,
trong nớc và thị trờng quốc tế.
- Căn cứ vào trình độ cạnh tranh: phân biệt có thị trờng cạnh tranh hoàn toàn, thị
trờng độc quyền hoàn toàn và thị trờng cạnh tranh độc quyền.
- Căn cứ vào địa vị của chủ thể: Mà chia thành thị trờng bên bán, thị trờng bên mua
và thị trờng cân bằng.
1.4. Hệ thống thị trờng
Muốn thị trờng phát huy đầy đủ chức năng trong lĩnh vực lu thông thì phải tổ chức
tốt hoạt động của các loại thị trờng. Mỗi loại thị trờng vừa có tính độc lập tơng đối, lại vừa
kiềm chế và ỷ lại thúc đẩy lẫn nhau, trở thành bộ phận hữu cơ của hệ thống thị trờng cả nớc.
Trong hệ thống này thì thị trờng hàng hóa là cơ sở, các thị trờng khác đều phục vụ cho thị
trờng hàng hoá ở mức độ khác nhau. ở nớc ta hiện nay chỉ mới có thị trờng hàng tiêu dùng
là ít nhiều đợc phát triển, còn các thị trờng khác hoặc mới hình thành, hoặc còn què quặt,
thậm chí có thị trờng còn vắng bóng hoặc tồn tại dới dạng "chợ đen".
Vì vậy để tiếp tục sự nghiệp đổi mới, nớc ta cần nhanh chóng thiết lập hệ thống thị
trờng hoàn chỉnh, trong đó có thị trờng bất động sản.
2. Cơ chế vận hành của thị trờng và vai trò quản lý của Chính phủ
2.1. Cơ chế thị trờng
Quy luật giá trị là cơ sở của cơ chế vận hành thị trờng. Ngoài ra, cùng tác động lên thị
trờng còn có các quy luật cung cầu và quy luật cạnh tranh.
Các quy luật nói trên có quan hệ khăng khít với nhau, khi tác động lên thị trờng thì
hình thành cơ chế vận hành của thị trờng (thờng gọi tắt là cơ chế thị trờng); bao gồm cơ
chế giá cả, cơ chế cung cầu và cơ chế cạnh tranh.
2.1.1. Cơ chế giá cả
Đây là nội dung chủ yếu của cơ chế thị trờng. Nó tự phát điều tiết các hoạt động kinh
tế nh sản xuất, tiêu dùng và quan hệ cung cầu, nó cũng là công cụ quan trọng cung cấp thông
tin cho chính phủ để tiến hành điều tiết vĩ mô về kết cấu của cung cầu, đảm bảo nền kinh tế
hoạt động đợc ổn định và thông suốt.
2.1.2. Cơ chế cung cầu
Cơ chế cung cầu biểu hiện mối quan hệ giữa hàng hoá và tiền, mặt khác cũng biểu hiện
mối quan hệ giữa ngời bán và ngời mua, quan hệ giữa lợng hàng bán có thể cung cấp của
bên bán và sức mua hàng của bên mua. Giữa cung và cầu thờng xuất hiện mâu thuẫn trên bốn
Thị trờng bất động sản
Khoa Đất và Môi trờng
4
mặt: số lợng, kết cấu, không gian và thời gian. Khắc phục đợc các mâu thuẫn đó thì sẽ lập
đợc sự cân bằng giữa cung và cầu. Nh vậy, chính thông qua cơ chế cung cầu mà cơ chế giá
cả mới phát huy tác dụng, làm cho giá cả và giá trị tiến đến nhất trí. Cần chú ý rằng quan hệ
cung cầu luôn luôn biến động, sự mất cân bằng giữa cung và cầu chỉ là tạm thời, là tơng đối
mà thôi, còn sự mất cân bằng giữa cung và cầu lại rất phổ biến, có tính tuyệt đối.
2.1.3. Cơ chế cạnh tranh
Cơ chế cạnh tranh biểu hiện sự tranh đoạt lợi ích kinh tế giữa các chủ thể của thị
trờng, bao gồm ba loại hình sau đây:
- Cạnh tranh giữa ngời cung ứng trên thị trờng (bên bán) với nhau nhằm thực hiện
giá trị của hàng hoá, thu hút ngời mua về phía mình. Loại hình cạnh tranh này có hai dạng
cạnh tranh trong cùng một bộ phận và cạnh tranh giữa các bộ phận nhằm thay thế nhau.
- Cạnh tranh giữa ngời có nhu cầu (bên mua) nhằm tranh đoạt giá trị sử dụng, dẫn đến
nâng cao giá cả;
- Cạnh tranh giữa bên cung ứng và bên có nhu cầu (giữa bên bán và bên mua) nhằm
đoạt lấy doanh lợi về mình. Sự so sánh lực lợng giữa đôi bên sẽ quyết định ảnh hởng của
mỗi bên đối với giá cả. Đây là loại hình cạnh tranh cơ bản nhất của cạnh tranh thị trờng, chỉ
có thông qua cạnh tranh giữa hai bên cung và cầu mới có thể kiểm nghiệm đợc hiệu quả cuối
cùng của nền sản xuất xã hội.
Ba loại cơ chế trên đây hình thành cơ chế thị trờng, trong đó cơ chế giá cả cung cấp
thông tin phản hồi về động lực của thị trờng, cơ chế cung cầu điều tiết sự sản xuất và tiêu
dùng, còn cơ chế cạnh tranh là chất xúc tác đảm bảo cho cơ chế giá cả và cơ chế cung cầu
phát huy đợc đầy đủ công năng của thị trờng. Nh vậy nếu muốn thị trờng vận hành đúng
đắn theo cơ chế của nó thì phải tạo điều kiện cho cơ chế cạnh tranh tác động mạnh mẽ, tức là
doanh nghiệp phải có quyền tự chủ kinh doanh, hạch toán độc lập, tự chịu lỗ lãi và đợc
hởng lợi ích kinh tế từ kết quả cạnh tranh, mặt khác phải chống lại cạnh tranh phi pháp, bảo
vệ cạnh tranh lành mạnh và phải chống độc quyền.
2.2. Vai trò quản lý của Chính phủ
Thị trờng tuy có sức cạnh tranh nhng không phải vạn năng. Trong nhiều trờng hợp
thị trờng không giải quyết nổi vấn đề đặt ra, do đó cần có sự can thiệp của chính phủ. Các
trờng hợp đó là:
2.2.1. Thị trờng không đảm bảo đợc sự ổn định vĩ mô của nền kinh tế.
Vì bản thân nó mang nhiều tính tự phát, và có lúc có tác dụng tiêu cực, do vậy nền sản
xuất xã hội dễ bị mất cân đối, không thực hiện đợc sự phân phối tối u các nguồn lực cho sản
xuất, thậm chí có thể gây ra lãng phí và kém hiệu quả trong việc sử dụng các nguồn lực, làm
tổn hại đến việc thoả mãn nhu cầu của ngời tiêu dùng, tạo ra sự bất hợp lý trong kết cấu
doanh nghiệp, lạm phát cao, thất nghiệp nhiều, cán cân thanh toán quốc tế mất cân bằng, dẫn
đến sự khủng hoảng kinh tế.
2.2.2 Thị trờng không thể tự phát loại trừ độc quyền. Tự do cạnh tranh nhiều khi
dẫn đến sản xuất tập trung, rồi từ đó mà dần dần hình thành đủ loại độc quyền. Ngoài ra trong
một số lĩnh vực, một số ngành kinh tế còn có hiện tợng độc quyền tự nhiên, tức là khi độc
quyền lại có lợi hơn cạnh tranh.
2.2.3. Thị trờng không thể cung cấp có hiệu quả các hàng hoá công cộng (các dịch
vụ công cộng) nh giáo dục, y tế, viễn thông, trật tự an ninh, cấp thoát nớc và vận tải đô
thị .v.v (nên phân biệt cung cấp hàng hoá công cộng cho xã hội với việc sản xuất ra hàng
hoá đó).
Thị trờng bất động sản
Khoa Đất và Môi trờng
5
2.2.4. Thị trờng không thể đảm bảo phân phối thu nhập một cách công bằng. Sự
điều tiết tự phát của cơ chế thị trờng dễ dẫn đến mở rộng khoảng cách thu nhập của các tầng
lớp, khoét sâu mâu thuẫn xã hội.
2.2.5. Thị trờng không thể đảm bảo sự phát triển bền vững của xã hội, không kiềm
chế đợc các "ngoại ứng" bất lợi cho ngời sản xuất cũng nh ngời tiêu dùng, tạo ra và làm ô
nhiễm môi trờng, gây ra các tác hại khác.
Vì thị trờng có những nhợc điểm kể trên nên chính phủ cần có sự can thiệp hợp lý
vào thị trờng, vừa tạo điều kiện cho thị trờng vận hành và phát triển lành mạnh vừa bổ sung
cho thị trờng về những phơng diện mà thị trờng không làm đợc.
Sự can thiệp của chính phủ đợc tiến hành thông qua việc hoạch định các chính sách
và sử dụng các công cụ thích hợp. Các chính sách mà chính phủ có thể hoạch định để khống
chế vĩ mô đối với thị trờng bao gồm: Chính sách tài chính (thông qua việc lập ngân sách
quốc gia), chính sách tiền tệ (thông qua cho vay, lãi suất, phát hành tiền ), chính sách chuyển
đổi cơ cấu và chính sách phân phối thu nhập (thông qua việc phối hợp các chính sách tài chính,
chính sách tiền tệ và vận dụng các công cụ kinh tế và phi kinh tế).
Các công cụ chủ yếu mà chính phủ có thể sử dụng để can thiệp vào thị trờng bao
gồm: a) công cụ kế hoạch (kế hoạch dài hạn, trung hạn và ngắn hạn), có thể là kế hoạch chi
tiêu mang tính bắt buộc và kế hoạch hớng dẫn có tính định hớng và khuyến khích; b) công
cụ kinh tế nh các đòn bẩy giá cả, đòn bẩy thuế khoá, đòn bẩy tín dụng và đòn bẩy lãi suất; c)
công cụ hành chính (mệnh lệnh, chỉ thị, quy định) và d) công cụ pháp luật để duy trì lợi ích
tổng thể của kinh tế quốc dân và sự phát triển xã hội.
Tuy nhiên sự can thiệp của chính phủ cũng có thể không đạt đợc mục tiêu đã định, vì
bốn lý do chủ yếu là: thông tin bị hạn chế; sự hạn chế của chính phủ khi kiểm soát và phản
ứng của doanh nghiệp; sự hạn chế của chính phủ khi kiểm soát bộ máy hành chính quan liêu
và cuối cùng là khả năng hạn chế của chính phủ trớc những áp đặt về chính trị.
3. Marketing - điều tra và phân tích thị trờng
3.1.Marketing
Từ khi hình thành thị trờng đã xuất hiện nhiều quan điểm kinh doanh nh:
- Quan điểm định hớng vào sản xuất cho rằng ngời tiêu dùng sẽ a thích nhiều sản
phẩm đợc bán rộng rãi với giá hạ;
- Quan điểm định hớng vào hoàn thiện sản phẩm cho rằng ngời tiêu dùng luôn a
thích những sản phẩm có chất lợng cao nhất, có nhiều công dụng và tính năng mới;
- Quan điểm tập trung vào bán hàng cho rằng ngời tiêu dùng thờng bảo thủ trong
việc mua sắm, do đó cần tập trung cố gắng thúc đẩy tiêu thụ và khuyến mãi. có ngời gọi quan
điểm này là marketing truyền thống để phân biệt với marketing hiện đại.
Quan điểm marketing hiện đại còn hớng tới kết hợp hài hoà lợi ích của ngời tiêu
dùng, nhà kinh doanh và xã hội, do đó còn gọi là quan điểm marketing đạo đức xã hội.
3.2. Điều tra thị trờng
Nội dung điều tra thị trờng bao gồm
3.2.1. Điều tra môi trờng kinh doanh gồm có:
Môi trờng pháp luật và chính trị; môi trờng kinh tế, kể cả GDP và mức độ tăng
trởng GDP, vật giá, lạm phát, kết cấu hạ tầng .v.v môi trờng nhân khẩu học; môi trờng
văn hoá xã hội; môi trờng tự nhiên.
3.2.2. Điều tra kỹ thuật và công nghệ: Kể cả trình độ công nghệ tiên tiến trên thế giới
của loại sản phẩm đó.
Thị trờng bất động sản
Khoa Đất và Môi trờng
6
3.2.3. Điều tra dung lợng yêu cầu của thị trờng: Kể cả động thái yêu cầu ở trong
nớc và ngoài nớc; lợng yêu cầu hiện có và tiềm ẩn; lợng tồn kho; lợng cung ứng trên thị
trờng.
3.2.4. Điều tra về ngời tiêu dùng và hành vi của họ: Nh phân loại họ theo các tiêu
chí khác nhau (tuổi, giới, dân tộc, nghề nghiệp, sở thích, khu vực .v.v ) sức mua, sự ham
muốn và động cơ mua sắm, thói quen .v.v
3.2.5. Điều tra tình hình cạnh tranh: Bao gồm cả đối tợng cạnh tranh và sản phẩm
cạnh tranh để "biết mình, biết ngời".
3.2.6. Điều tra nhân tố Marketing: Nh sản phẩm, giá cả, kênh tiêu thụ, sách lợc
xúc tiến.
Mục đích của điều tra thị trờng không chỉ nhằm phân tích thị trờng, thích ứng với
thay đổi của thị trờng và nâng cao năng lực ứng biến của doanh nghiệp, mà còn tìm cơ hội
khai thác mở rộng thị trờng hiện có và mở rộng thị trờng mới, rồi căn cứ vào đó mà định ra
sách lợc marketing hiệu quả nhằm đạt tới mục tiêu kinh doanh đã định.
Các bớc điều tra thị trờng có thể hiển thị bằng sơ đồ dới đây:
Muốn đạt đợc kết quả tốt thì điều tra thị trờng phải có tính khoa học, tức là trên cơ
sở các thông tin xác thực và quan sát tỉ mỉ mà hình thành các giả thiết, các dự báo rồi tiến
hành kiểm nghiệm; ngời điều tra phải có tính sáng tạo, vận dụng các phơng pháp điều tra
khác nhau để đối chứng, có tính hoài nghi chính đáng và phải có đạo đức nghề nghiệp.
3.3. Phân tích thị trờng và đối sách của doanh nghiệp
Mỗi doanh nghiệp đều có ảnh hởng qua lại với bộ phận nào đó của môi trờng kinh
doanh tổng thể, bộ phận đó của môi trờng đợc gọi là môi trờng tơng quan. Môi trờng
tơng quan này luôn ở trong trạng thái biến đổi, nếu doanh nghiệp thích ứng kịp thời với môi
trờng tơng quan thì đạt đợc thành công.
Sự biến đổi của môi trờng tơng quan dẫn đến hai xu thế đối với doanh nghiệp : Một
là sự đe doạ và hai là tạo cơ hội thị trờng thuận lợi. Sau khi phân tích đánh giá các xu thế đe
doạ và tạo cơ hội, doanh nghiệp có thể thấy xuất hiện bốn trờng hợp sau đây : a) Nghiệp vụ lý
tởng (cơ hội cao mà đe doạ thấp); b) Nghiệp vụ mạo hiểm (cơ hội cao mà đe doạ cũng cao);
c) nghiệp vụ chín muồi (cơ hội thấp nhng đe doạ cũng thấp); d) Nghiệp vụ khó khăn (cơ hội
thấp mà đe doạ cao).
Khi đứng trớc cơ hội thị trờng thì doanh nghiệp phải đánh giá cẩn thận chất lợng
của nó. Nhà Marketing học nổi tiếng Thedore Levit nhắc nhở khi đánh giá cơ hội thì cần thấy
rằng: "Đó có thể là một thứ nhu cầu nhng không có thị trờng; hoặc ở đó có thể có thị trờng
nhng không có ngời tiêu dùng, hoặc ở đó có thể có ngời tiêu dùng nhng trớc mắt thực sự
cha phải là một thị trờng, hay ở đó thị trờng để bồi dỡng kỹ thuật mới nhng cha có
ngời mua sản phẩm này. Những ngời làm dự báo thị trờng mà không hiểu đạo lý nói trên
thì đối với cơ hội bề ngoài trong một số lĩnh vực, nh sản phẩm tồn kho hoặc nhà ở còn để
không, có thể đa ra những đánh giá sai lầm chết ngời".
Khi đứng trớc những mối đe doạ thì doanh nghiệp có thể căn cứ vào tình hình cụ thể
mà lựa chọn một trong ba đối sách sau đây :
Xác định các
vấn đề và mục
đích điều tra
Vạch ra
kế hoạch
điều tra
Thu thập
thông tin
Phân tích
thông tin
Báo cáo
kết quả
Thị trờng bất động sản
Khoa Đất và Môi trờng
7
1. Chống trả: tức là hạn chế hoặc xoay chuyển nhân tố bất lợi, chẳng hạn chiến tranh
thơng mại.
2. Hoà hoãn: Tức là thông qua việc điều chỉnh các tổ hợp Marketing để giảm bớt sự
nghiêm trọng mối đe dọa của môi trờng.
3. Chuyển dịch: Tức là chuyển đến thị trờng có lãi hơn, chẳng hạn chuyển mặt hàng.
3.4. Phân đoạn - lựa chọn và định vị thị trờng
Hạt nhân của chiến lợc Marketing hiện đại là Marketing STP, bao gồm phân đoạn thị
trờng (Segmenting), lựa chọn thị trờng mục tiêu (Targeting) và định vị thị trờng
(Positioning).
3.4.1. Phân đoạn thị trờng
Thị trờng tổng thể rất rộng lớn, nhiều đối thủ cạnh tranh, khách hàng có nhu cầu mua
và khả năng tài chính rất khác nhau, nhng mỗi doanh nghiệp thờng có một thế mạnh nào đó
trong việc thoả mãn nhu cầu thị trờng do đó trớc tiên cần phân đoạn thị trờng. Những
khách hàng trong cùng một đoạn thị trờng sẽ có một sự giống nhau về nhu cầu hoặc ớc
muốn, có những phản ứng giống nhau trớc cùng một kích thích marketing. Các tiêu thức để
phân đoạn thị trờng có thể là về địa lý, về dân số - xã hội, về tâm lý và hành vi tiêu dùng.
3.4.2 Lựa chọn thị trờng mục tiêu
Sau khi phân đoạn thì dựa vào các tiêu chuẩn cơ bản là quy mô và sự tăng trởng, sức
hấp dẫn của đoạn, các mục tiêu và khả năng của doanh nghiệp để lựa chọn thị trờng mục tiêu.
Đó là thị trờng bao gồm các khách hàng có cùng nhu cầu hoặc ớc muốn và doanh nghiệp có
thể đáp ứng và cũng có thể tạo ra u thế hơn các đối thủ cạnh tranh, đạt đợc các mục tiêu
marketing đã định.
3.4.3. Định vị thị trờng
Là thiết kế một sản phẩm có những đặc tính khác biệt so với hàng hoá của các đối thủ
cạnh tranh và tạo cho nó một hình ảnh riêng đối với khách hàng nhằm xác lập vị trí của sản
phẩm trên thị trờng so với sản phẩm cùng loại. Kết quả đạt tới là sản phẩm phải có lợi thế
cạnh tranh với sản phẩm có sẵn hoặc chiếm lĩnh đợc một vị trí mới mà cha sản phẩm nào có.
Khi lựa chọn thị trờng mục tiêu và định vị thị trờng, ngời làm marketing đã phải
nhận dạng và phân tích các đối thủ cạnh tranh để đi đến chiến lợc cạnh tranh. Nên nhớ rằng
có đối thủ cạnh tranh hiện tại nhng cũng có đối thủ cạnh tranh tiềm tàng, do đó trong chiến
lợc cạnh tranh cũng phải dè chừng đối thủ tiềm tàng vì nhiều khi chính họ mới là kẻ đe doạ
nghiêm trọng, thậm chí đánh bại doanh nghiệp.
II. Bất động sản và thị trờng bất động sản
1. Khái niệm chung
1. 1. Bất động sản
Bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất
đai và vật kiến trúc, cùng với những thứ dùng để nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản nh
hàng rào, cây cối và các trang thiết bị cấp thoát nớc, cấp điện, vệ sinh, thông gió, thang máy,
phòng cháy, thông tin .v.v bất động sản có những đặc tính sau đây:
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét