3.2.4.5 Đổi mới và hoàn thiện chính sách tín dụng liên quan
đến hoạt động kinh doanh bất động sản 72
3.2.4.6 Đổi mới công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất,
hoàn chỉnh công tác thiết kế đô thò 74
3.2.4.7 Giải pháp mang tính dài hạn 76
KẾT LUẬN 78
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
TP.HCM : Thành phố Hồ Chí Minh
XHCN : Xã Hội Chủ Nghĩa
UBND : Ủy Ban Nhân Dân
BĐS : Bất động sản
SACOMREAL : Cơng ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín
CNH-HĐH : Cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1 : Tình hình giao dòch bất động sản tại SaigonRES giai đoạn 2002-
2006
Bảng 2.2 : Tình hình giao dòch bất động sản tại SaigonRES giai đoạn 2002-
2007
Bảng 2.3 : Tình hình kinh doanh bất động sản tại SACOMREAL giai đoạn
2005-2007
Bảng 2.4 : Tình hình cho thuê văn phòng tại TP.HCM
Bảng 2.5 : Tình hình cho thuê văn phòng hạn A
Bảng 2.6 : Tình hình cho thuê văn phòng hạn B
Bảng 2.7 : Tình hình cho thuê văn phòng hạn C
Bảng 2.8 : Tình hình thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại TP.HCM
Bảng 2.9 : Tình hình thu lệ phí trước bạ tại TP.HCM
Bảng 2.10 : Tình hình sử dụng đất nông nghiệp đến 2010 tại TP.HCM
Bảng 2.11 : Tình hình thu thuế nông nghiệp tại TP.HCM
Bảng 2.12 : Chỉ số giá tại TP.HCM
Bảng 2.13 : Tình hình thu thuế nhà đất tại TP.HCM
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Thò trường bất động sản là một trong những thò trường có vò trí và vai trò
quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân nói chung và thò trường bất động sản
TP.HCM nói riêng. Phát triển và quản lý có hiệu quả thò trường này sẽ góp phần
quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội, tạo khả năng thu hút
đa dạng các nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình
phát triển đô thò và nông thôn văn minh, hiện đại và bền vững theo hướng công
nghiệp hóa – hiện đại hóa.
Thò trường bất động sản tại TP.HCM tuy mới hình thành và phát triển
nhưng có những đóng góp đáng kể cho sự phát triển chung của nền kinh tế thành
phố, tuy nhiên bên cạnh những mặt tích cực, thò trường bất động sản cũng bộc lộ
nhiều khuyết tật, thể hiện trên các mặt như sau: phát triển một cách tự phát; giao
dòch phi chính thức (giao dòch ngầm) chiếm tỷ trọng lớn; giá cả bất động sản tăng
nhanh và đột biến dẫn đến tình trạng “sốt” nhà đất diển ra nhiều nơi; hoạt động
đầu cơ diển ra nhiều nơi và phát triển mạnh đã và đang gay ảnh hưởng không
nhỏ tới hoạt động đầu tư, tài chính- tín dụng, sản xuất, quản lý xây dựng theo quy
hoạch, tác động trực tiếp đến vấn đề cải thiện chỗ ở của nhân dân và ảnh hưởng
không tốt đến sự tăng trưởng kinh tế của đất nước cũng như phát triển đô thò,nông
thôn văn minh, hiện đại và bền vững.
Vì vậy, việc nghiên cứu “Các giải pháp tài chính để phát triển thò
trường bất động sản tại TP.HCM” là yêu cầu cấp thiết để ổn đònh và phát triển
thò trường bất động sản trong thời gian sắp tới.
2. Mục đích nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu sự cần thiết của thò trường bất động sản đối với sự phát
triển của nền kinh tế thành phố trên cơ sở nghiên cứu những lý luận chung về thò
trường bất động sản, đánh giá thực trạng thò trường bất động sản tại Tp.HCM
trong thời gian qua từ đó đề xuất những giải pháp tài chính chủ yếu để ổn đònh và
phát triển thò trường bất động sản tại TP.HCM.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1 Đối tượng nghiên cứu :
Đối tượng nghiên cứu của đề tài này chủ yếu là các chính sách tài chính
về bất động sản của Nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghóa Việt Nam có tác động
đến thò trường bất động sản tại TP.HCM trong thời gian qua.
3.2 Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi nghiên cứu của đề tài là thò trường bất động sản tại Thành phố Hồ
Chí Minh.
4. Phương pháp nghiên cứu.
Các phương pháp nghiên cứu được sử dụng trong đề tài này :
- Phương pháp nghiên cứu dữ liệu thứ cấp được sử dụng nhiều để nghiên
cứu cơ sở lý luận nhằm đặt nền tảng cho việc xây dựng và phát triển thò trường
bất động sản. Phương pháp này được sử dụng để xem xét, tìm tòi, hệ thống và
tóm tắt những kết quả nghiên cứu có liên quan đến những công trình trước đó từ
đó có thể sử dụng những kết quả đó hoặc bổ sung thêm phục vụ cho việc nghiên
cứu này.
- Ngoài ra còn sử dụng các phương pháp phân tích đònh lượng, đònh tính,
phương pháp tổng hợp, so sánh.
5. Ý nghóa khoa học và thực tiễn của đề tài
Việc nghiên cứu đề tài này có ý nghóa rất quan trọng về mặt thực tiễn
quản lý thò trường bất động sản, nó không những có ý nghóa về mặt kinh tế mà
còn có ý nghóa về mặt xã hội. Về mặt kinh tế, thò trường bất động sản càng phát
triển thì khả năng thu hút vốn đầu tư trong và ngoài nước ngày càng tăng, cơ sở
hạ tầng ngày càng được hoàn thiện và đồng bộ … góp phần thúc đẩy nền kinh tế
phát triển. Đồng thời, việc xây dựng và phát triển thò trường bất động sản cũng có
tác động rất lớn đến các thò trường khác, đặc biệt là thò trường tài chính, tiền tệ.
Về mặt xã hội, thò trường bất động sản càng phát triển, càng minh bạch càng đem
lại lòng tin cho người dân đối với chính quyền, làm cho người dân an tâm sinh
sống và đầu tư vào bất động sản, giảm thiểu các vụ khiếu kiện về đất đai.
6. Bố cục của đề tài gồm 03 chương :
Chương 1 : Tổng quan về thò trường bất động sản
Chương 2 : Thực trạng về thò trường bất động sản tại TP.HCM trong giai đoạn
hiện nay.
Chương 3 : Các giải phát tài chính để phát triển thò trường bất động sản tại
TP.HCM.
CHƯƠNG 1 : TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN
1.1. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1. Khái niệm bất động sản
Mỗi quốc gia trên thế giới đều tồn tại trên một vùng lãnh thổ nhất đònh.
Tài sản của quốc gia bao gồm đất đai, các tài sản gắn liền trên đất, mặt nước,
không gian … Tài sản một quốc gia thường được phân thành hai loại : động sản
và bất động sản. Động sản là những tài sản có thể di chuyển từ nơi này sang
nơi khác, còn bất động sản là những tài sản không di dời được.
Theo Bộ luật dân sự Nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghóa Việt Nam thì
“ Bất động sản là các tài sản không di, dời được bao gồm : đất đai; nhà ở,
công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở,
công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác
do pháp luật quy đònh.”
Như vậy, bất động sản trước hết là một tài sản và có các đặc điểm là
không di dời được, tồn tại và ổn đònh lâu dài. Một tài sản được coi là bất động
sản khi thỏa mãn các điều kiện sau :
- Nó thỏa mãn một số nhu cầu của con người.
- Nó được sở hữu bỡi một quốc gia hoặc một nhóm người hay một cá
nhân.
- Nó có giá trò.
- Không thể di chuyển, hình thái của nó không thay đổi.
1.1.2. Khái niệm hàng hóa bất động sản
Có thể khẳng đònh rằng hầu hết bất động sản là hàng hóa. Muốn trở
thành hàng hóa thì bất động sản đó phải đưa ra thò trường để trao đổi, mua
bán, cho thuê … và những hoạt động này pháp luật không cấm. Tuy nhiên
cũng có những bất động sản không phải là hàng hóa như các bất động sản
công cộng mà việc sử dụng của người này không ảnh hưởng đến việc sử dụng
của người khác.
Ở Việt Nam cũng vậy, không phải tất cả các bất động sản là hàng hóa.
Có nhiều loại bất động sản không phải là hàng hóa, như các công trình hạ
tầng mang tính chất công cộng, đất đai là bất động sản nhưng pháp luật cấm
mua bán.
Bất động sản là hàng hóa, ngoài những đặc điểm chung của hàng hóa
thông thường nó còn có một số đặc điểm riêng sau đây :
- Các bất động sản chỉ tạo lập trên một diện tích cụ thể của đất đai.
Nếu đất đai không phải là hàng hóa thì bất động sản trên đó khó có
thể trở thành hàng hóa.
- Xét dưới gốc độ các nhà đầu tư thì đất đai được dùng làm phương
tiện bảo hiểm giá trò phòng ngừa khi lạm phát, đặc biệt là những
nước thò trường tài chính kém phát triển.
- Đất đai khi trở thành hàng hóa thì giá cả của nó còn phản ảnh lợi
thế về vò trí đòa hình, đòa điểm và các tài sản tạo lập trên đất.
- Bất động sản là hàng hóa không di dời được nên hồ sơ mô tả về
hàng hóa ghi nhận sự biến động theo thời gian về hiện trạng, về
thay đổi chủ sở hữu, chủ sử dụng … theo một trình tự pháp lý nhất
đònh và là yếu tố đặc biệt quan trọng trong quan hệ giao dòch trên
thò trường bất động sản.
- Bất động sản là hàng hóa có giá trò cao, cần nhiều vốn đầu tư dài
hạn. Những người có thu nhập trung bình trở xuống khó có khả năng
tiếp cận nếu không có sự hỗ trợ của thò trường tài chính.
- Hàng hóa bất động sản luôn nằm trong một không gian nhất đònh,
nó ảnh hưởng trực tiếp đến cảnh quan môi trường của dân cư trong
khu vực. Cho nên nó liên quan đến nhiều ngành kinh tế, khoa học
kỹ thuật, kiến trúc, văn hóa…Vì vậy thò trường bất động sản ít nhiều
chòu sự chi phối của các ngành trên.
1.1.3. Các đặc điểm của bất động sản
Từ những phân tích trên cho thấy bất động sản là một hàng hóa đặc
biệt. Vì vậy, ngoài những đặc điểm chung của những hàng hóa thông thường,
bất động sản còn có những đặc điểm riêng như sau :
- Bất động sản là hàng hóa gắn liền với một vò trí nhất đònh, không
thể di chuyển được : Người ta không thể di chuyển đất đai, nhà cửa
gọi chung là bất động sản từ nơi này sang nơi khác. Chính đặc điểm
này làm cho giá cả bất động sản chòu ảnh hưởng lớn của yếu tố vò
trí, chẳng hạn như bất động sản đó nằm ở đường nào, khu vực nào.
Những bất động sản càng gần trung tâm đô thò, dân cư đông đúc thì
giá càng cao và ngược lại.
- Hàng hóa bất động sản là tài sản có tính lâu bền : Đặc điểm này dể
nhận thấy ở chổ khi sử dụng đất đai không bò hao mòn. Các công
trình kiến trúc, vật kiến trúc được xây dựng trên đất có thể tồn tại
hàng trăm năm và hơn nữa.
- Cung cầu và giá cả hàng hóa bất động sản chòu sự chi phối mạnh
mẽ của pháp luật và các chính sách của nhà nước : Xuất phát từ đặc
điểm bất động sản là hàng hóa đặc biệt không di dời được nên giá
cả của nó phụ thuộc rất lớn vào quan điểm sở hữu, các chế độ chính
sách và luật pháp của Nhà nước như Luật đất đai, các chính sách
thuế trong lónh vực đất đai, chính sách về hộ khẩu, đònh hướng đầu
tư và xây dựng cơ sở hạ tầng của nhà nước.
- Hàng hóa bất động sản chòu ảnh hưởng bở yếu tố tập quán, thò hiếu,
tâm lý và tính cộng đồng : giá cả hàng hóa bất động sản không
giống như các hàng hóa thông thường mà nó chòu sự chi phối nhiều
của các yếu tố như sự phát triển kinh tế xã hội, thói quen, tập quán,
yếu tố tâm lý … của cư dân sinh sống trong khu vực đó.
- Hàng hóa bất động sản là hàng hóa có giá trò cao và khả năng
chuyển đổi thành tiền chậm : Bất động sản luôn là tài sản có giá
cao do giá trò đất và các công trình trên đất cao, thời gian sử dụng
ổn đònh và lâu dài. Mặc khác, việc bán bất động sản không thể
nhanh chóng như các hàng hóa khác.
- Hàng hóa bất động sản có tính khan hiếm : Do sự phát triển của nền
kinh tế xã hội, dân số ngày càng tăng làm cho nhu cầu về bất động
sản để sản xuất, để ở ngày càng tăng trong khi đất đai bò giới hạn.
Cho nên giá cả của bất động sản có xu hướng ngày càng tăng trong
khi các hàng hóa khác, với tiến bộ khoa học kỷ thuật thì giá cả ngày
càng giảm.
- Hàng hóa bất động sản có tính dò biệt và chòu ảnh hưởng lẫn nhau :
Mỗi bất động sản là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc
và đều có yếu tố riêng biệt không có bất cứ sự giống nhau nào giữa
các đơn vò bất động sản. Sự khác biệt của bất động sản trước hết là
do sự khác nhau về vò trí, kết cấu và kiến trúc, khác nhau về hướng
cảnh quan … Tuy nhiên hàng hóa bất động sản có sự tác động và
ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn. Sự ra đời, hoàn thiện hay mất đi của bất
động sản này sẽ làm thay đổi giá trò và giá trò sử dụng của hàng hóa
bất động sản kia.
- Hiệu quả sử dụng đất đai có sự chênh lệch nhau rất lớn khi thay đổi
mục đích sử dụng : Đặc điểm này cho thấy việc nâng cao hiệu quả
sử dụng đất là cần thiết và phụ thuộc vào sự phát triển của nền kinh
tế và người sở hữu, sử dụng đất.
1.1.4. Khái niệm thò trường bất động sản
Khi hàng hóa bất động sản được đưa ra giao dòch mua bán, cầm cố, cho
thuê thông qua tiền tệ thì lúc đó xuất hiện thò trường bất động sản.
Tuy nhiên bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chổ chúng không
chỉ được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dòch khác như cho thuê,
thế chấp. Do đó, thò trường bất động sản hoàn chỉnh không chỉ là quan hệ giữa
người mua và người bán mà còn là nơi diễn ra các giao dòch liên quan đến bất
động sản như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm và chuyển dòch quyền sử dụng.
Nên thò trường bất động sản có thể hiểu một cách khái quát như sau : Thò
trường bất động sản là tổng thể các giao dòch về bất động sản dựa trên các
quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một thời gian và không0 gian nhất
đònh.
Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, có thể phân loại thò trường
bất động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau :
- Nếu phân loại theo tính chất pháp lý của giao dòch bất động sản ta
có hai loại là thò trường bất động sản chính thức và thò trường bất
động sản không chính thức. Thò trường bất động sản chính thức là thò
trường mà ở đó các hoạt động có liên quan đến giao dòch bất động
sản được thực hiện theo đúng quy đònh của pháp luật. Thò trường bất
động sản không chính thức là thò trường mà ở đó các giao dòch về
bất động sản không tuân thủ đầy đủ các quy đònh của pháp luật
nhưng vẫn tồn tại (Thò trường bất động sản không chính thức còn
gọi là thò trường ngầm, hoạt động của thò trường này chủ yếu là
thông qua các môi giới tư nhân hay còn gọi là “cò”).
- Nếu phân loại theo khu vực đòa lý : Có thể phân thò trường bất động
sản theo từng khu vực, từng đòa phương như thò trường ở các tỉnh,
thành phố, quận huyện hay thò trường bất động sản nội thành hay
ngoại thành.
- Nếu phân loại theo giá trò sử dụng bất động sản có thò trường đất
đai, thò trường nhà ở, thò trường công trình công nghiệp, thò trường
các công trình thong mại và dòch vụ, thò trường các công trình đặc
biệt (sân bay, bean cảng …).
- Phân loại theo tính chất kinh doanh của bất động sản ta có thò
trường mua bán, thò trường cho thuê, thò trường thế chấp .
1.1.5. Sự ra đời và phát triển của thò trường bất động sản
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét